О полномочиях управляющих организаций в отношении общего имущества многоквартирного дома

Многоквартирные дома на всей территории России обслуживаются управляющими организациями. Реализуя свои полномочия, управляющие организации действуют на основании положений жилищного законодательства. Однако на практике возникают коллизии норм жилищного и гражданского права, которые приводят к спорным ситуациям.

Одна из таких проблем – домофоны, они же запирающие устройства или системы контроля доступа. В отношении этого оборудования управляющие организации часто действуют не взирая на мнение собственников о том, кого те хотят видеть в качестве поставщика. Происходит это именно вследствие правовой коллизии, которую пока приходится решать только в судебном порядке.

Вопрос в том, относить ли домофон к общему имуществу. Если изучить законодательство, ответ однозначный – право выбора принадлежит исключительно собственникам. Это логично, ведь управляющая организация всего лишь оказывает услуги, а значит делает это строго в объеме своих обязанностей, не выходя за рамки объема услуг. Но на практике управляющие компании часто действуют по принципу «все, что в доме – наша работа».

Давайте разберемся, где же границы этих полномочий. Ведь на самом деле, выбор организации, которая будет отвечать за контроль доступа в ваш собственный дом – это жизненно важный вопрос. Собственники, как правило не готовы доверять посторонним или случайным лицам. На деле же инициатором заключения договора выступает управляющая компания. Именно она решает, кого предложить в качестве поставщика услуги.

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственникам принадлежит общее имущество в многоквартирном доме и законодатель перечисляет такое имущество.

Управляющие организации ссылаются на пункт первый этой статьи и относят к общему имуществу «оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме».  Именно так они понимают домофон, что на первый взгляд логично, но юридически неправильно. Основной профильный нормативный документ, регламентирующий реализацию положений ЖК РФ о порядке содержания и эксплуатации общего имущества – это Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»:

• подпункт «а» п. 1: состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме
• пункт 17 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования
• пункт 24: сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

Таким образом, чтобы отнести оборудование к ведению управляющей организации, оно должно отвечать двум критериям:

• либо имущество должно быть включено в проектную документацию
• либо собственники должны включить это оборудование в состав общего имущества и оформить это протоколом общего собрания

Именно такая позиция закреплена судебной практикой. Суды трех инстанций высказались в защиту интересов граждан.

Но получается, что по каждому поводу нужно обращаться в суд? К сожалению, пока именно так. Хотя, кто из жителей будет это делать, ведь для того, чтобы оспорить протокол общего собрания о выборе поставщика нужно пройти длительную формальную юридическую процедуру, а значит оплатить услуги адвоката, мобилизовать соседей, пройти несколько судебных инстанций. Только особо активный гражданин будет заниматься такими вещами, если цена на услугу особо не поменялась.

Наименование организации скрыто за строкой квитанции (ЕПД), указан только вид услуги «запирающее устройство» и стоимость.

Такая ситуация приводит к очень серьезным последствиям и позволяет управляющим компаниям трактовать закон по-своему. Возникают вопиющие ситуации, когда понятие «услуга», по сути, подменяется понятием «купля-продажа», управляющие организации считают, что цена, которую собственники платят за услуги по техническому обслуживанию домофона является его выкупной стоимостью.

Такая позиция попирает базовые основы гражданского законодательства и в корне не верна. Управляющие организации, ссылаясь на Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 12.08.1997 г. № 872-РП, в соответствии с которым работы по установке и обслуживанию запирающих устройств должны выполняться с привлечением средств населения, делают поразительный вывод: «оборудование утратило свойства самостоятельного объекта права собственности». Очевидно, автор столь смелой «новеллы» не учитывает положения гражданского законодательства о возникновении права собственности. В частности, ч. 2 ст. 218 ГК РФ устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом только на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Иных способов для возникновения права собственности на имущество в данном случае нет и не может быть.

Домофонное оборудование имеет собственника, изготавливается заводом-изготовителем, имеет идентифицирующие признаки. Собственники оплачивают лишь услуги по его обслуживанию, но никак не само оборудование и его монтаж, которое к тому же может быть заменено, что с течением времени и происходит, ведь домофоны не только ломаются, но и модернизируются. Соответственно, если жители начали платили за техническое обслуживание домофона 25 лет назад, довольно странно считать, что они «приобрели» ту ультрасовременную вызывную панель с видеонаблюдением, которая установлена у них сегодня. С такими позициями управляющие компании вполне могут дойти до изъятия любого оборудования, установленного инвесторами при строительстве дома, как «являющегося частью единых систем и конструктивным элементом инженерного оборудования».

Поставщики услуг по обслуживанию домофонов и так были вынуждены мириться с положением дел, когда их в любой момент могут сместить по воле неизвестных лиц и заменить на другую компанию. Теперь появилась еще и новая идея – забирать их оборудование, как ставшее чьей-то собственностью. По итогам, если компанию заменили, она даже не может забрать свое собственное оборудование, а вынуждена подарить его новому поставщику, по мнению управляющей компании как «утратившее свойства самостоятельного объекта права собственности». Отличная идея для стартапа – не нужно вкладываться, можно просто войти в рынок и взять, что понравится.

По сути, все эти проблемы очень сильно тормозят развитие отрасли, кто захочет развивать бизнес, который в любой момент могут отнять и передать другому. Как развивать технологии, заниматься модернизацией, когда рынок лихорадит от нездоровых теневых процессов?

В конечном итоге от ситуации страдают и сами жители, ведь домофоны – часть безопасной городской среды, но готового механизма для решения проблемы нет.

НКО «Ассоциация предприятий технических средств безопасности», объединяющая поставщиков домофонных услуг в Москве и уже на протяжении нескольких лет работает с этой проблемой. Проводятся круглые столы на самом высоком уровне. Совместно с Минстроем России, Правительством Москвы, органами системы ЖКХ и другими ведомствами идет обсуждение проекта изменений действующего законодательства в направлении закрепления гарантий инвесторов и прав граждан на легкий и прозрачный выбор услуги по техническому обслуживанию систем контроля доступа, но результата пока нет.

Комментарий редакции

Желание управляющей компании взять под себя всё оборудование МКД имеет определенный смысл, только тогда такое оправданно и справедливо, если не ущемляются интересы других компаний, которые по решению собственников установили оборудование и вложили свои активы. Любые попытки подмять под себя других, не могут оставаться без внимания со стороны не только собственников и выяснения в судах, но и местных органов власти, чтобы исключить несправедливое и неправомерное изъятие и использование в своих интересах чужих активов. Уместно здесь привести слова Путина В.В., который заметил, что «работающий в России бизнес должен иметь гарантии неприкосновенности активов».

Что ещё нужно говорить и кому ещё доказывать?..

Руководствуйтесь и отставайте людьми с добрыми помыслами и принципами!

^{Фото: gzhi.mosreg.ru}